房屋稅 2.0 上路，空屋出租可以省多少稅？

重點摘要：房屋稅 2.0 之後，非自住的住家用房屋全國歸戶、依持有戶數適用差別稅率，最高 4.8%。空屋出租可以大幅降稅：社宅包租代管或公益出租人最高適用 1.2%，而且不計入持有戶數；民間包租代管適用 1.5%；自行出租並申報租賃所得達一般租金標準，依戶數適用 1.5% 至 2.4%。民間包租代管與自行出租要在每年 3 月 22 日前申報，當期才能適用。

房屋稅 2.0（俗稱囤房稅 2.0）實施後，名下有多間房子的屋主，空著的房子稅負明顯變重。好消息是，只要把房子出租並依規定申報，就能適用較低的稅率。

房屋稅 2.0 改了什麼？

過去非自住房屋的稅率由各縣市自行計算持有戶數。房屋稅 2.0 改成「全國歸戶」，把你在全國各地持有的非自住住家用房屋合併計算戶數，持有越多稅率越高，地方稅務機關說明的級距落在 3.2% 至 4.8%。

三種出租方式的房屋稅率

1. 社宅包租代管或公益出租人：最高 1.2%

和自住住家用相同的稅率，部分縣市更低（例如臺北市社宅包租代管減為 1%）。而且這間房子不計入全國總持有應稅戶數，不會拉高其他房子的稅率。

2. 民間包租代管：1.5%

委託民間租賃業者出租，和房客簽訂一年以上、供居住使用的租約，並申報租賃所得達當地一般租金標準，適用單一稅率 1.5%。

3. 自行出租：1.5% 至 2.4%

屋主自己出租，申報租賃所得達一般租金標準，依全國持有戶數適用：

• 4 戶以內：每戶 1.5%
• 5 至 6 戶：每戶 2.0%
• 7 戶以上：每戶 2.4%

可以省多少？用一個例子算

假設名下第 2 戶房屋的課稅現值是 50 萬元，空著時適用 3.2%（各縣市級距不同）：

• 空屋：50 萬 × 3.2% ＝ 每年 16,000 元
• 加入社宅包租代管：50 萬 × 1.2% ＝ 每年 6,000 元

一年差 10,000 元，持有越多戶、適用稅率越高，差距越大。這還沒算社宅包租代管每月最高 15,000 元的租金免稅優惠。

實際稅率依各縣市規定與你的持有戶數而定，以上僅為示意。

最容易被忽略的事：申報期限

民間包租代管與自行出租，要在房屋稅開徵前 40 天，也就是每年 3 月 22 日（遇假日順延）前，向房屋所在地的稅捐機關申報，當期才能適用。逾期申報的話，要從下一期才開始適用。租期屆滿換新約時，也要重新申報。

社宅包租代管通常由住宅主管機關列冊通報稅捐機關（例如臺北市、高雄市），房東不必自己申報，但建議簽約後確認是否已經列冊，並在收到稅單時核對稅率。

五泰的實務提醒

• 先盤點名下房子：全國歸戶後，每一間的稅率都和總戶數有關，先列清楚哪些自住、哪些出租、哪些空著。
• 出租的房子把手續補齊：租約、租賃所得申報、稅捐處申報缺一不可。
• 多間房子優先考慮社宅包租代管：不計入持有戶數這一點，對多屋族的整體稅負影響最大。

常見問答

已經錯過今年 3 月 22 日，怎麼辦？

還是建議盡快申報，會從下一期開始適用優惠稅率。

租給親友，也可以適用出租稅率嗎？

條件是有實際租約、申報租賃所得且達一般租金標準。租金明顯偏低或沒有申報，可能無法適用。

自住的房子會受影響嗎？

符合自住條件的住家用房屋，仍適用 1.2%。房屋稅 2.0 主要影響的是非自住、沒有出租的房子。

參考資料

• 臺中市地方稅務局：閒置住宅出租的房屋稅節稅方式（財政部稅務入口網）
• 臺北市社會住宅興辦及公益出租人出租房屋減免地價稅及房屋稅自治條例
• 工商時報：社宅包租代管與公益出租人租金免稅說明，2026 年 4 月 30 日

本文資料日期為 2026 年 10 月，各縣市稅率與一般租金標準不同，請以房屋所在地稅捐機關公告為準。

空屋想出租，從哪裡開始？

五泰房屋可以協助房東評估適合的出租方式，從社宅包租代管、專業代管到一般出租，並協助準備稅務申請文件。

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