房子打算賣，先出租划算嗎？賣前出租要注意的 3 件事
重點摘要：如果你的房子是自住、未來想用房地合一稅「自住 400 萬元免稅」出售，賣前 6 年內就不能出租，先租後賣可能讓你多繳稅。土地增值稅的自用住宅 10% 優惠稅率，也要求出售前 1 年內沒有出租。如果本來就不符合自住優惠，先出租可以帶來租金收入、降低房屋稅，但要注意租約會影響買方和交屋時間。
房子還沒賣掉，或想等行情好一點再賣，很多屋主會想：「先租出去，至少有租金收入。」這個想法不一定錯，但出租會影響幾項賣房時的稅務優惠，要先算清楚。
先問自己：這間房子能用自住優惠嗎？
2016 年以後取得的房子，出售時要繳房地合一稅。如果是自住房屋，同時符合下面三個條件，課稅所得 400 萬元以內免稅，超過的部分適用 10% 優惠稅率：
- 本人、配偶或未成年子女在這間房子設籍，並持有、居住連續滿 6 年。
- 出售前 6 年內，沒有出租、營業或執行業務使用。
- 本人、配偶和未成年子女在出售前 6 年內，沒有用過這項自住優惠。
第 2 點是關鍵：只要出售前 6 年內曾經出租，就不能用 400 萬元免稅，要回到依持有期間計算的一般稅率，持有越短稅率越高。
土地增值稅也一樣
出售自用住宅用地可以申請 10% 優惠稅率（一生一次），條件之一是出售前 1 年內沒有出租或供營業使用，公益出租、社宅包租代管也算出租。已經用過一生一次的人，如果要用「一生一屋」，則要求出售前 5 年內沒有出租或營業。不符合的話，土地增值稅就要用一般稅率計算。
什麼情況適合先出租？
- 本來就不符合自住優惠：例如是投資宅、沒有設籍居住，出租不會讓你失去優惠，還能多一筆租金收入。
- 暫時沒有要賣：預計持有好幾年，出租能分擔房貸和管理費。
- 想降低持有成本：房屋稅 2.0 之後，空屋的非自住稅率較高；出租並符合規定，房屋稅可以降到 1.2% 至 2.4%。
帶租約出售，要注意什麼？
依民法「買賣不破租賃」，房子賣掉後，原本的租約對新屋主仍然有效。這會帶來兩個影響：
- 買方範圍變小：想自住的買方要等租約到期才能入住，可能壓低出價或延後成交。
- 交屋時間受限：出售房屋不是法定的提前終止事由。除非租約勾選「得任意終止」並依約至少提前一個月通知，否則出租人不能因為要賣房就要求房客提前搬走。所以簽約時就要想好租期與終止條款。
五泰的實務提醒
- 先試算兩種稅：把「自住出售」和「先出租再賣」的房地合一稅、土地增值稅都算出來，再做決定。
- 租期不要拉太長：如果一兩年內可能出售，簽一年期租約，保留彈性。
- 近期要賣，不建議加入社宅包租代管：社宅包租契約原則為 3 年，而且不論包租或代管，房東有出售計畫時業者都可以不受理。想出租又想保留出售彈性，自行出租或委託民間代管、簽一年期租約比較合適。
- 帶租約出售時，把租約資訊告訴買方：租金、租期、押金和房客狀況都要清楚揭露，避免交屋糾紛。
常見問答
只出租幾個月，也算出租嗎？
自住優惠的條件是「出售前 6 年內」沒有出租，不論期間長短。短期出租前，建議先向國稅局確認。
房子出租中，可以賣嗎？
可以。房子出售不影響原租約，新屋主會承接出租人的權利義務，押金也要一併處理。
房地合一稅什麼時候要申報？
出售 2016 年以後取得的房地，不論有沒有應納稅額，都要在所有權移轉登記完成的次日起 30 天內申報。
參考資料
- 內政部〈社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點〉，2025 年 8 月 27 日發布
- 工商時報：自住房屋 400 萬元免稅要件（引述財政部高雄國稅局），2025 年 12 月 17 日
- 新北市政府稅捐稽徵處：土地增值稅自用住宅優惠稅率與出租規定（財政部稅務入口網）
- 臺中市地方稅務局：閒置住宅出租的房屋稅節稅方式（財政部稅務入口網）
本文資料日期為 2026 年 10 月，內容為一般性說明，實際稅額請向國稅局、稅捐處或會計師確認。
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