2026/10/15

加入社宅包租代管，房東可以享有哪些稅務優惠？

重點摘要：房東把房子交給社宅包租代管，租金每屋每月最高 15,000 元免綜合所得稅，超過的部分還能扣除 60% 必要費用；房屋稅最高適用 1.2%（和自住一樣，部分縣市更低），而且不計入全國持有戶數；地價稅依各縣市規定減免。另外，修繕費每年最高補助 8,000 至 15,000 元（最長 3 年），保險費每年最高 3,500 元，公證費 3 年最高 9,000 至 13,500 元。

房屋稅 2.0 上路後，空著的房子稅負變重，很多房東開始問：「把房子交給社宅包租代管，到底能省多少？」這篇整理房東最關心的三種稅，以及政府另外補助的項目。

什麼是社宅包租代管？

社宅包租代管是政府委託合格的租賃業者，把民間的房子出租給需要租屋的家庭。房東不用自己找房客、催租或處理修繕，由業者協助管理。分成兩種方式：

包租：業者向房東承租房子，再轉租給房客。房東的簽約對象是業者，租金由業者按月支付，包租契約原則為 3 年。
代管：房東直接和房客簽約，業者代為管理收租、修繕和房客溝通，委託管理期間 1 至 3 年。

優惠一：租金所得每月 15,000 元免稅

加入社宅包租代管的房子，每屋每月租金收入最高 15,000 元免納綜合所得稅。超過 15,000 元的部分，可以扣除 60% 的必要費用，只就剩下的 40% 計稅。一般出租的必要費用標準是 43%，等於多扣了 17 個百分點。

舉例：每月租金 20,000 元，一年 240,000 元。其中 180,000 元（15,000 元 × 12 個月）免稅；超過的 60,000 元扣除 60% 後，只有 24,000 元要併入所得。

報稅時，包租的租金所得代號是 51R，代管是 74S，記得選對代號。

優惠二：房屋稅適用 1.2%，不算入持有戶數

房屋稅 2.0 之後，非自住的住家用房屋採全國歸戶，依持有戶數適用差別稅率，最高可到 4.8%。加入社宅包租代管的房子，房屋稅最高適用 1.2%，和自住住家用相同，部分縣市更低（例如臺北市減為 1%）。而且這間房子不計入全國總持有應稅戶數，不會把你其他房子的稅率往上推。

社宅包租代管的房屋稅與地價稅減免，多數縣市是由住宅主管機關把加入計畫的房屋列冊，通報稅捐機關辦理（例如臺北市、高雄市），房東通常不必自己送件。各縣市作業方式不同，建議簽約後向業者或稅捐處確認是否已經列冊，並在下期房屋稅單（5 月）與地價稅單（11 月）核對稅率。

優惠三：地價稅依各縣市規定減免

社宅包租代管的地價稅減免，由房屋所在縣市的自治條例規定，各地做法不同。例如臺北市、高雄市是減徵應納稅額 80%，也有縣市比照自用住宅用地稅率。實際減免方式請向當地主管機關或稅捐處確認。

還有哪些補助？

除了稅務優惠，政府也補助房東出租時的幾項費用。以下依內政部 2025 年 8 月發布的執行要點整理：

修繕費：依實際修繕金額核計，每年申請一次，最長補助 3 年。第三、四期計畫每年最高 1 萬元；第五期計畫依案件類型，每年最高 8,000 元至 15,000 元（包租一般戶 1 萬元、包租弱勢戶 15,000 元、代管一般戶 8,000 元、代管弱勢戶 1 萬元）。
公證費：依實際公證費核計，補助對象是轉租契約與代管的租賃契約。台北市、新北市每間房子 3 年最高 13,500 元，其他縣市 3 年最高 9,000 元。
居家安全相關保險費：每間房子每年最高 3,500 元。

修繕補助的項目包括租約上列出的附屬設備、出租必要的設施設備，以及火災警報器、緊急照明燈、瓦斯漏氣偵測器等安全設備，但不能影響建築結構安全。

什麼樣的房子可以加入？

租金有上限：台北市每月 39,000 元；新北市、桃園市、台中市、新竹縣市 35,000 元；台南市、高雄市 29,000 元；其他縣市 22,000 元。
一個門牌出租一戶：不能分租，也不能作為公司或商號登記。
安全設備：要裝住宅用火災警報器和滅火器；燃氣熱水器要裝在室外或通風良好的地方，起租後 30 天內完成改善。
不能租給家人：房客不能是房東的家庭成員或直系親屬。
有出售計畫的房子：業者可以不受理，打算近期賣房的房東要先考慮清楚。