房客欠租怎麼辦？房東合法處理的 4 個步驟
重點摘要：房客欠租時，先溝通、再用存證信函書面催告並給合理期限。依《租賃住宅市場發展及管理條例》，房客遲付租金累積達兩個月租額、經房東定相當期限催告仍不付，房東可以提前終止租約，但要用書面、在終止前 30 天通知。押金可以抵扣欠租，但不能自行斷水斷電或換鎖。
收不到租金，是房東最常遇到的困擾。處理順序對了，能保住權益；處理錯了，房東反而可能違法。以下是五泰整理的處理步驟。
第一步：先確認原因，好好溝通
遲繳不一定是惡意。可能是轉帳忘記、薪水延遲或家裡出了狀況。先打電話或傳訊息確認，約定具體的補繳日期，並把對話留下紀錄。很多欠租在這一步就能解決。
第二步：書面催告，給相當期限
如果約定的日期到了仍沒有繳，就寄存證信函催告。信中寫清楚欠繳的月份和金額、請房客在幾天內繳清，以及逾期不繳的後果。存證信函是之後主張權利的重要證據。
第三步：符合條件時，依法提前終止租約
依《租賃住宅市場發展及管理條例》第 10 條，房客遲付租金或費用，累積達兩個月的租額，經房東定相當期限催告後仍拒絕繳納，房東可以提前終止租約，房客不得要求賠償。
終止時要注意兩件事：
- 要用書面通知，並附上相關證據（例如存證信函、匯款紀錄）。
- 要在終止前 30 天通知房客。
第四步：用押金抵扣，不足的部分走法律程序
押金最多是兩個月的租金。租約結束、房客返還房屋後，房東可以用押金抵扣欠繳的租金和費用，剩下的退還房客。
押金不夠抵扣欠租時，可以向法院聲請支付命令或提起給付租金訴訟；房客在租約終止後仍不搬走，要提起返還房屋訴訟。取得執行名義後，再向法院聲請強制執行。如果租約已公證並載明逕受強制執行，租金給付與租期屆滿交還房屋可以直接聲請強制執行。
這些事，房東千萬不能做
- 自行斷水斷電
- 換鎖、把房客擋在門外
- 趁房客不在時進入房間、搬走房客的物品
即使房客欠租，房子在租約期間仍由房客使用。上面這些做法可能讓房東吃上刑事責任，原本有理也會變成沒理。
五泰的實務提醒：簽約時就預防
- 簽約前做好房客篩選：了解房客的工作與收入狀況。
- 租約辦理公證：公證時約定「逕受強制執行」，房客欠租或到期不搬時，可以直接聲請強制執行，省下打官司的時間。
- 每月對帳：固定日期確認是否入帳，發現遲繳就馬上聯絡，不要等累積好幾個月。
常見問答
房客只欠一個月，可以終止租約嗎？
依租賃條例，要累積達兩個月租額、經催告仍不繳，房東才能以欠租為理由提前終止。只欠一個月時，建議先催告並保留紀錄。
可以直接從押金扣，不用通知房客嗎？
押金是在租約結束、房客返還房屋時用來抵扣債務。租約期間仍建議以書面催告房客繳納，避免爭議。
委託代管後，欠租由誰處理？
代管業者會負責收租、催繳和與房客溝通，必要時協助房東處理後續程序。不過代管模式的租約當事人仍是房東，提前終止通知和訴訟要以房東名義進行。
參考資料
本文資料日期為 2026 年 10 月，內容為一般性說明，個案請諮詢專業人士或律師。
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